腾讯员工逃离深圳后,深圳决心“居者有其屋”!

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GameLook报道/一边是高居不下的房价,一边是对安家落户的强烈欲望,住房需求一直被认为是中国最为尖锐的供需矛盾。

40年前数万一套房的时代早已一去不复返,开启了“GDP模式”的中国住房模式带来了过高的房价和人均住房面积不足等问题。伴随着中国经济的腾飞,这个问题逐渐变成一种极端,市场的天平几乎完全偏向于供给侧,让持有者和房地产商有恃无恐,购房刚需一族则日渐焦虑。

高攀不起的房价影响着中国各行各业的生态,其中当然也包括与游戏密切相关的科技、互联网行业。两个多月前,闹得沸沸扬扬的腾讯员工逃离深圳事件就是一个典型例子。

7月3日,一位名为“何求知”的博主在网上发表了一篇名为《再见,深圳》的文章。在这篇阅读量超300万的文章中,作者以亲历者的角度记录和阐述了自己为何在深圳工作5年,并在已结婚、生子后,最终却要选择逃离深圳、选择成都。

这其中涉及的因素颇为复杂,但问题的核心依旧是高房价,而由此引申出的对生活方式、孩子教育、人生规划等对生活方方面面的思考,让许多人意识到,买房对于中国人而言,不仅仅是满足单一的居住需求,而是背后蕴含着更深层次的人生思考。

安居而乐业,自古以来就是中国人一条重要的人生哲学,数千年来一直如此,但对于北上广深大城市的“夹心层”来说,无法安居的不安感,让逃离成为了他们最终的选择。与之伴随的企业,也因高昂的房价选择了外迁,一幕幕诡异版的“空城计”正在现实中上演。

为了挽回这些正在流失的宝贵资源,深圳首先展开了“拯救”行动。

深圳地产大变革:8年110万套公共住房,覆盖60%市民

深圳,中国改革开放的最前沿探索者,担负着为中国房地产探索新出路的重要使命,因此其在房地产上的探索改革也备受关注。

8月28日,深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡在深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会(下称“发布会”)上表示,在住房保障体系建设方面,深圳将会学习新加坡,目标是要让60%的市民以购买或租赁的形式住在政府提供的住房里。

2019年深圳公布《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》

这是深圳对自己在2019年所作承诺的一次郑重回应,也是继“7.15政策”之后采取的又一项重大住房调整政策。

为此,深圳市提出了一个大规模的建房行动,包括商品房和公共住房两部分。其中,公共租赁住房部分将会以每年10万套的速度,预计建造110万公共租赁住房,通过五年甚至八年的补短板,力争使得住房供需矛盾得到较好地缓解,以此稳定房地产市场,让市民从“住有所居”迈向“住有宜居”。

过去,中国的住房制度主要参考香港模式,靠卖地来取得土地财政。地方政府垄断土地供应,独享了土地一级开发的增值收益,开发商高价拿地,高价抛出。另外,由于深圳长期遵循“重工商轻住宅”的土地供应逻辑,导致居住用地常年低于实际需求,更多的土地被用于建造写字楼,而非住宅。

但令人遗憾的是,原本旨在为在深企业服务的政策,其结果却事与愿违。

根据深圳市住建局今年4月发布的《住房发展2020年度实施计划》,深圳居住用地占全市总建设用地的22.6%,低于国家相关标准中25%~40%的下限,更是远远比不上超过50%的东京、首尔等国际知名城市。

作为高房价的根源——住宅土地的不足,给房地产行业的供给侧和需求侧都带来了巨大的压力,其带来的后果也很明显,地皮逐渐变得珍贵,“地王”也频频出现,房价如同火箭般飞升。但这并非是一个良性的循环,反而因高涨的房价挤压了大量人才生存的空间,进而导致企业不得不外逃,深圳写字楼空置率稳居全国第一。

这其中自然有市场的因素在起作用,但归根结底还是在于住宅土地的不足。为了从根本上解决这一矛盾,深圳开始加大住宅用地比例和房屋供应途径。对此,张学凡表示,在“十四五”期间,深圳在用地供应上会做一些调整,住宅用地占建设用地的比例从“十四五”开始提高到25%,甚至在“十四五”的前两三年提高到30%。此外还有一个目标,就是在“十四五”期间人均住房面积从27.8平方米提高到30平方米。

这让GameLook想起了香港在2000年初曾推出的“八万五建房计划”,但由于香港有房一族的抗议而让计划最终夭折,香港房价从此失控。

深圳显然不能重走香港的老路,如果此次住房保障体系改革目标能够顺利实现,深圳将会解开困扰自己多年的房地产桎梏,让房价(或者说住房)与行业和解。毫无疑问,这将会是深圳在住房领域建设中国特色社会主义先行示范区方面取得的重大示范性成就。

让深圳“掉转车头”的新加坡模式究竟是什么?

过去的40年,中国房地产从香港身上学到了许多的技巧,土地70年产权、公摊面积、预售制、土地财政。这些技巧被全盘吸收到中国的房地产行业,并为中国经济的腾飞立下了汗马功劳,但同时也使得中国经济与房地产捆绑得越紧。

如今的中国市场早已不是当年仅靠房地产撑起半边天的单极市场,而是在科技创新、互联网等领域均有所建树的多元市场,依旧让房地产束缚手脚显然会扼杀掉好不容易起来的新兴行业。

GameLook认为,深圳学习“新加坡模式”显然是想降低房地产在城市GDP中的比例,以让高新科技企业和人才回归经济增长的主导地位,毕竟中国房地产在资本的市场里自由冲浪太久,是时候回归到理性管控之中。

与香港相比,新加坡房地产在经济中的地位并不重要,尽管它的房价仍然是居于全球第三,但却是世界上少数几个实现几乎全民完全拥有住房的国家之一,全市90%以上的家庭拥有自己的住房。

但在1959年,当新加坡人从英国人手中获得自治权时,同样正面临严重的住房危机,难以容纳不断增长的人口。1960年新加坡首任总理李光耀和他的政府成立了住房发展局(HDB)——这是一个公共住房机构,其使命是为穷人建造出租房。以“中央公积金制度”和“公共住房制度”为核心的“新加坡模式”正式启动。

1965年,HDB建造了超过51000套公寓,通过低价出租的形式安置了40万人,占当时人口的四分之一,解决了住房短缺的问题。除了出租公寓外,HDB还在1964年开始出售公寓,新加坡人被要求将部分工资存入一个名为“中央公积金”的国家管理计划。

起初,该基金只为退休提供资金,在1968年,政府允许该基金用于住房支出,以帮助更多的人能购得起房。

与许多国家不同,新加坡的公共住房不只是为穷人服务,而是面向整个大众。在一定收入上限内的公民可以购买各种类型的财产,从基本的两室公寓到带游泳池和健身房的高档公寓,它们的价格通常比私人市场便宜20%-30%,但购买者必须先申请并订购公寓,然后等几年才能建成。而且房屋拥有五年的最低占有期,即使过了5年占有期,最终房屋的售卖仍要经过新加坡政府的批准才能进行,这一规定也在根本上杜绝了用户“炒房”的行为。

如今HDB已经规划、设计和建造了100多万套公寓,遍布整个城市,居住在公共住房的人口比例从1960年的9%增长到2016年的82%,住房拥有率也随着新加坡经济的崛起而迅速提高。

实际上,“新加坡模式”并非第一次出现在中国,早在2013年北京推出自住商品房政策中,就存在不少“新加坡模式”的影子。2013年,北京市发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》。《意见》规定,“自住型商品住房”的售价应较周边房价低30%;另外,购买“自住型商品房”5年内不得租售,5年后出售收益的30%须上交财政。

但过少的供给、高额的申请门槛、庞大的申请人群,以及不得不采取的随机摇号,都让房源分配过程沦为买彩票的游戏,中奖与否全看申请人的运气。

“逃离者”会回来么?

香港模式和新加坡模式,如同磁场的两级,引导着房地产行业走向两个不同的方向。两者孰优孰劣不能一言以蔽之,但有一点值得肯定的是,走到尽头的香港模式,正逐渐成为深圳,乃至中国经济发展的累赘。

深圳发出学习新加坡的信号,意味着一场全国瞩目的大变局将不可避免地到来,但难点也随之到来。

逃离北上广深的人,背后最直接的原因在于高房价——他们买不起房,甚至租不起房(入不敷出)。因此,要让具备各种才能的“逃离者”回到深圳,首要问题就是要解决住房。但与新加坡人口长期固定不同的是,深圳特区的管理人口2500万左右,其中常住人口1400万。

如此巨大的常住人口,让前期工作变得异常艰难,即便政府能按原定速度每年10万套为底建设公共住房,由于市场供需关系的影响,政府势必会采取“高门槛+随机摇号”的方法来选定幸运儿。

这让GameLook想到了上海和北京的车牌摇号制度,很多京沪市民经过数次摇号也未能如愿获得。一个车牌号尚且如此,更不用说更为刚需的房屋了。逃离者的回归可能意味着自身仍要长期承受高房价/高租房所带来的困扰,时间成本可能是巨大的。

另外,公共住房的面积也是其中一个重要问题。若整个规划过程不是根据入住者申请的资料政府再建房,而是政府先建房入住者再申请,则会产生房屋面积与周围区域是否匹配的问题。单身狗个人申请的住房面积应该多少?当他/她组成家庭后能否申请大面积的房子?哪些地区应该建大一点的房子?

而已经在深圳承受高房贷的大量工薪族,能否卖房减负、再上车?这些更为细致的问题也会加大规划的实施难度。

与北上广深不同,新一线城市由于政府政策的支持和企业的入驻,拥有了更多的就业机会和与一线相似的就业环境,进而成为逃离者的最好归宿。在与一线城市相似的氛围中,他们更能找到自己心仪的岗位,同时也不用承受此前高额的房价所带来的影响,生活质量可以说是有了巨大的飞跃。

结语

深圳作为中国改革开放的前沿阵地,正在以敢为人先的勇气探索中国房地产的发展方向,而那些想要借此归巢或者说正在坚持的人,同样也需要敢为人先的勇气,去适应和忍耐。

无论未来深圳如何改变,深圳被所有人偏爱的现实无法改变,唯有自己努力拼搏,才能在这块土地上站稳脚跟。

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